Due Diligence
デューデリジェンス - 客観的未来価値予測
当社は、不動産投資におけるデューデリジェンス業務に特化し、不動産の現状調査、市場動向や収益の分析から導かれる価値査定、さらに複数のアプローチによる実勢流通価格の評価を提供しています。オフィスビル、商業施設、ホテルなどの事業系不動産から居住用マンションの区分所有や一棟物件、収益マンションなどの住居系不動産に至るまで、あらゆるカテゴリーの評価に精通しています。私たちが提供する評価は、投資戦略に直結した回答を出すツールであり、「相場」という単なる算出ではありません。私たちは、以下に挙げる調査項目と分析を基に客観的な価値予測を行い、これからの投資戦略に役立てるための評価や査定を提供しています。私たちは、方法論とデータを駆使し、ニーズに応じた評価や査定を行います。
不動産評価・査定方法について
不動産の取引に際しては、物件の状況や権利関係の調査、市場動向や収益の分析を含む詳細な調査が必須です。また不動産投資においては、収益性や投資効率の最大化とリスクの最小化に重点を置き、より精度の高いデューデリジェンスが求められます。従って、当社は物件特性や流通市場性等のマーケティングをベースに、物件の種別や類型に応じた多角的かつ広範囲な調査、分析手法を適用します。これにより、リスクを浮き彫りにし、投資回収期間に基づく価値判断基準の変動予測や運用方法の違いによる収益率の増減予測、また不動産証券化等さまざまな目的に応じた戦略を考慮した価格の査定や評価を行います。同時に、独自の業務マニュアルや定型のフォーマットを採用して、クオリティを確保し、全国規模の不動産情報ネットワークを活用し、低コストで迅速かつエリアを問わない機動的な対応を提供しています。
Investigation
調査 -内 容-
◆ 不動産の現況調査
土地状況 / 建物状況 / 環境
1. 用途区域・法規制：不動産を使用するための法的な制約事項
2. 土地面積：土地の広さ、形状、地勢
3. 地勢：不動産がある地域の地勢、地目、土地の特性
4. 土地権利：土地にかかる権利関係
5. 設備仕様：建物の内部および設備の状態
6. 建物構造：建物の構造や品質
7. 築年数：建物の築年数
8. 交通アクセス：交通アクセスの状況
9. 周辺環境：周辺環境の住宅、商業施設、公園、交通、公共施設等の配置
◆ 法的調査
権利関係 / 賃貸借契約関係 / 占有状況 / 売買契約書関係
◆ 経済的調査
マーケット / 収益・支出
1. 市況：不動産市場の状況、需要、供給バランス、価格動向、歴史、及び将来予測
Analysis
分析 -ポイント-
◆ 投資対象の不動産担保付債権の評価
1. 担保不動産の地域情報や市場状況を把握
2. 担保不動産に関する権利者情報の明確化
3. 債務者の信用情報や収支状況の評価
4. 担保不動産の実査や土地調査、建物検査、測量等の詳細な調査
◆ 債権売却に際しての担保不動産の評価
1. 担保不動産の位置やアクセス環境、周辺環境を確認し、将来性を見据えた価値を把握
2. 建物の築年数や構造、設備などを調査することで、傷んでいた場合は修繕費を考慮
3. 同種不動産価格や市場動向を調べることで、担保不動産の相対的価値を見出す
4. 抵当権所持者との連絡を取り、抵当権の優先順位や抵当権者の権利を確認
◆ リスク分析
1. 土地や建物の市場価値傾向や競合物件を分析し、将来的な変動を想定
2. 財政・法律上のリスクを評価
3. 管理・メンテナンスに関するリスクを評価し、将来的な修繕や耐用年数を予測
◆ データ分析
1. 周辺地域の不動産取引価格や賃料相場、空室率などのデータを調査し比較検討
2. 目的とする不動産の細かな条件（広さ、立地、築年数等）を入力し、データベースから不動産の流通価格を算定
◆ キャッシュフロー分析
1. 収益物件の場合、賃料収入やその他収益の予測、固定費や変動費の把握、利回りや投資回収期間の算出が重要。
2. 支出が増加する修繕や更新費用、入居率の変動など将来的な予測の精度向上が必要。
◆ 不動産実勢流通価格の査定
1. 同地域内の類似物件を調査し、その市場価格を把握
2. 地価の上下や不動産の需要・供給関係などを考慮し、実際に成立した取引価格を通して、物件の実勢流通価格を査定
3. 不動産会社や不動産オークション業者などの情報を参考に査定
Method
査定方法 -種 類-
< 原 価 法 >
不動産の評価を建物の建設費や土地の取得費用、付帯設備の取得費用などの実際に支払った費用をもとに算出する方法です。不動産の現状での再建築費用や再開発費用、土地の価格などを計算してその合計額を査定価格として算出します。ただし、築年数による減価償却、市場価格の変化や需要の変化、状況の変化などを考慮する必要があります。
< 取引事例法 >
同じ地域にある同じ条件や特徴を持つ物件の過去の売買価格を参考に評価を行う方法です。過去の売買価格を分析し、比較することで評価の客観性を高めます。
< 収益還元法 >
物件の賃料収入や将来の賃料収入をもとに、投資家が求める利回りと現在価値を算出し評価する方法です。
< 開 発 法 >
不動産に対して潜在的な開発収益を見込んで、その収益を考慮に入れて評価する方法です。具体的には、対象の土地に理想的な開発を考え、その開発によって得られる売却収益、賃貸収益、または利用価値を評価に反映させます。
不動産評価・査定実績
当社がこれまでに提供した不動産価格評価（デューデリジェンス）は、取扱件数：約16,000件超、評価総額：約23兆円に上ります。評価エリアは日本全国に対応しております。
また、約15年にわたり東京都心部の大規模収益不動産や開発用資金に対する銀行ファイナンス向けの評価業務も請け負っております。
不動産査定実績
Track Records
Apertment
アパート
18 billion yen
291 cases
Land
土地
1.9 trillion yen
2281 cases
Hotel/Hospital/Leisure facilities
ホテル・病院・娯楽施設
4.4 trillion yen
1031 cases
Condominium
マンション
2.5 trillion yen
4102 cases
Store
店舗
4 trillion yen
2706 cases
Composite Facilities
複合施設
3.1 trillion yen
1780 cases
House
戸建
118 billion yen
1466 cases
Office Building
オフィスビル
6.7 trillion yen
2066 cases
Golf-links/Ski/Others
ゴルフ場・スキー場・他
644 billion yen
416 cases
< 調査・査定エリアマップ >
首都圏
57%
北海道
3%
東北
6%
中国
2%
九州
6%
近畿
16%
中部
8%
四国
2%